购买商品房和住宅有哪些风险

本文主要探讨了商品房和住宅的库存问题以及商住楼的风险。商住楼虽然供应量较大，但在购买和使用过程中存在很多和不利因素。商住区基本上没有煤气，只能用电磁炉，而且业主维权难，业委会难以成立等问题。此外，商住楼的物业费和采暖费比住宅楼贵得多，而且当它被用作住宅时，很多权益得不到法律的保护，宜居性差，人员混杂，安全性差。因此，无论是建还是买，开发商和投资者都应理性考虑。

法律分析

根据商品房和住宅的数据分析,近几年来,未建成、未上市销售的商品房和住宅总量相当可观。这种潜在的供应量和现有在售的商品住宅加在一起，库存总量还是相当大的，这就导致库存过剩的风险，这将直接导致这类住宅升值空间小、增长缓慢。在这种情况下，无论是建还是买，开发商和投资者都应理性考虑。风险提示

当这种“假房子”不是房子而是作为房子出售的时候，买它有什么风险？

1。一般来说，商住楼不强制要求设计配套服务设施，如学校、企业、居委会等，商住楼不能享受这些配套服务。一般来说，商住项目的土地出让年限只有四五十年，而住宅项目的土地出让年限是70年。一般来说，购房者住房的贷款期限不超过10年，贷款利率至少要比以前高出10%，购房者不能申请住房公积金贷款。商住楼在购买和使用过程中，不能享受到住宅楼的税收减免，交易和持有成本较高。2013年国家出台的一系列信贷和税收只针对住宅项目，对非住宅项目没有优惠支持。水电费标准高于住宅。

6。商住区基本上没有煤气，所以只能用电磁炉。

8。总的来说，商住合租是非常大的。商住楼的物业费、采暖费比住宅楼贵得多。因为业委会很难成立，商品房业主维权也很难。再者，商品房不是住宅，所以当它被用作住宅时，很多权益得不到法律的保护。商住楼宜居性差，人员混杂，安全性差。

拓展延伸

商住楼作为一种特殊的房地产类型，具有一定的投资和自住价值。但在购买过程中，需要注意以下法律风险：

1. 土地使用权性质：商住楼的土地使用权性质通常为出让土地使用权，而非划拨土地使用权。这意味着开发商有自主权决定土地开发用途，可能存在违规占用土地等问题。

2. 房屋性质：商住楼的房屋性质可能为公寓、别墅等，与普通住宅有所不同。购买时需要了解所购房屋的性质，并确保符合自身需求。

3. 规划设计：商住楼的规划设计可能与住宅小区有所差异，如停车位、电梯、管道井等设施。在购买前，应重点关注规划设计是否符合自身需求。

4. 建筑质量：商住楼的建筑质量与普通住宅存在一定差异，如墙体、地面、门窗等。购买时需要查看房屋的建筑质量，确保符合国家标准。

5. 投资回报：商住楼的投资回报可能与普通住宅有所不同，需要根据自身需求和经济实力进行评估。同时，要关注开发商的信誉度，确保投资安全。

6. 消防安全：商住楼的消防安全问题需要特别关注。购买时需要了解房屋的消防设施，确保符合国家消防法规。

7. 合同约定：在购买商住楼时，要重点关注合同约定。合同中可能存在一些重要的条款，如房屋交付时间、维修责任等，需要明确约定。

为了避免购买商住楼的法律风险，建议投资者在购房前咨询专业律师，并在购买时认真阅读房屋合同，了解相关条款。同时，尽量选择信誉度高的开发商开发的商住楼项目，以降低购房风险。

结语

未建成、未上市销售的商品房和住宅总量相当可观，导致库存过剩，库存过剩的风险将直接导致这类住宅升值空间小、增长缓慢。开发商和投资者都应理性考虑。商住楼不享受住宅楼的税收减免、企业配套服务、水电费标准高于住宅等优势，而商住合租则存在诸多不便。因此，无论是建还是买，都应谨慎考虑风险。

法律依据

商品房销售管理办法：第二章 销售条件 第七条 商品房现售，应当符合以下条件：

（一）现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；

（二）取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件；

（三）持有建设工程规划许可证和施工许可证；

（四）已通过竣工验收；

（五）拆迁安置已经落实；

（六）供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期；

（七）物业管理方案已经落实。

商品房销售管理办法：第四章 销售代理 第二十九条 商品房销售人员应当经过专业培训，方可从事商品房销售业务。

商品房销售管理办法：第六章 法律责任 第四十二条 房地产开发企业在销售商品房中有下列行为之一的，处以警告，责令限期改正，并可处以1万元以上3万元以下罚款。

（一）未按照规定的现售条件现售商品房的；

（二）未按照规定在商品房现售前将房地产开发项目手册及符合商品房现售条件的有关证明文件报送房地产开发主管部门备案的；

（三）返本销售或者变相返本销售商品房的；

（四）采取售后包租或者变相售后包租方式销售未竣工商品房的；

（五）分割拆零销售商品住宅的；

（六）不符合商品房销售条件，向买受人收取预订款性质费用的；

（七）未按照规定向买受人明示《商品房销售管理办法》、《商品房买卖合同示范文本》、《城市商品房预售管理办法》的；

（八）委托没有资格的机构代理销售商品房的。